退去費用で通常損耗は借主負担？貸主負担の具体例
この記事の目次
通常損耗・経年変化・特別損耗の違い
| 種類 | 意味 | 負担者 |
|---|---|---|
| 経年変化 | 時間の経過だけで自然に起きる劣化（日焼け、変色等） | 貸主 |
| 通常損耗 | 通常の使用に伴って生じる損耗（画鋲穴、家具跡等） | 貸主 |
| 特別損耗 | 借主の故意・過失による損傷（タバコ、ペット、故意の破損等） | 借主（減価償却あり） |
経年変化と通常損耗はどちらも貸主負担（民法621条）。借主が負担するのは特別損耗のみです。
通常損耗の具体例（全て貸主負担）
| 箇所 | 通常損耗の例 | 理由 |
|---|---|---|
| 壁 | 画鋲・ピンの穴（小さいもの） | カレンダーやポスターの掲示は通常使用 |
| 壁 | 電気ヤケ（テレビ・冷蔵庫裏の黒ずみ） | 家電の設置は通常使用 |
| 壁 | 日焼けによる変色 | 自然現象 |
| 壁 | エアコンのビス穴 | エアコン設置は通常使用 |
| 床 | 家具の設置跡・へこみ | 家具の設置は通常使用 |
| 床 | ワックスの剥がれ・擦れ | 歩行は通常使用 |
| 床 | 日焼けによる変色 | 自然現象 |
| 設備 | 経年劣化による故障 | 設備の寿命 |
| 設備 | コーキングの劣化・変色 | 経年変化 |
| その他 | 網戸の自然劣化 | 経年変化 |
| その他 | 鍵の摩耗 | 通常使用 |
これらが見積書に含まれていたら「通常損耗は民法621条で貸主負担と定められています」と伝えてください。払わなくていいもの一覧で全項目を確認。
特別損耗の具体例（借主負担）
| 特別損耗の例 | 備考 |
|---|---|
| タバコのヤニ汚れ・臭い | 減価償却あり（6年で1円） |
| ペットの傷・臭い | 部分補修が原則 |
| 故意に壊した設備 | 減価償却あり |
| 釘・ネジの大きい穴（下地ボード損傷） | 画鋲穴とは異なる |
| 飲食物のシミを放置 | 善管注意義務違反 |
| 引越し時の傷 | 過失 |
特別損耗でも減価償却＋部分補修が原則。全面張替え・全額負担は不当です。
グレーゾーン：判断が分かれるケース
- キャスター付き椅子のフローリング傷：マットなしで深い傷→過失の可能性。軽い跡→通常損耗
- 結露によるカビ：構造的問題→貸主負担。換気不足→借主の可能性
- 子供がふすまを破った：偶発的事故として火災保険（借家人賠償）で補填可能
- 重い家具のへこみ：ガイドラインでは通常損耗。ただし異常に重い物を置いた場合は過失の可能性
グレーゾーンの場合は「通常の使用の範囲内」と主張し、管理会社に過失の具体的根拠を求めてください。
通常損耗を「過失」と主張された場合の反論
「この損耗は普通に住んでいれば自然に発生するものであり、ガイドラインの通常損耗に該当すると考えます。改正民法621条でも通常の使用による損耗は借主の義務外と定められております。この損傷が過失に該当するとお考えの根拠をお示しいただけますでしょうか」
立証責任は管理会社側にあります。「過失である」と主張するなら、その根拠を示す責任は管理会社にあります。
筆者の実例
筆者の見積書には「塗装工事55,000円」がありました。「どの箇所ですか？」と質問→「壁の汚れ」→日焼けによる通常損耗→0円に。通常損耗を指摘するだけで数万円の減額になります。71万→14万に減額。
よくある質問
Q. 管理会社に「通常損耗でも契約で借主負担」と言われた
ガイドラインに反する包括的な特約は無効の可能性。最高裁の3条件を確認してください。特約の有効性参照。
Q. 「画鋲穴は修繕が必要」と言われた
画鋲・ピンの穴（下地ボードまで達しない小さいもの）はガイドラインで明確に通常損耗とされています。貸主負担です。
Q. 通常損耗と特別損耗の見分け方は？
「普通に住んでいて自然に起きるか」が基準。日焼け＝自然に起きる＝通常損耗。タバコのヤニ＝喫煙しなければ起きない＝特別損耗。
まとめ
通常損耗は全て貸主負担（民法621条）。見積書に通常損耗が含まれていたら指摘してください。特別損耗でも減価償却＋部分補修が原則。「普通に住んでいて起きたこと」は借主の負担ではありません。
💰 退去費用シミュレーター
筆者の実例
交渉終盤に「ドアの修繕費を追加請求したい」→5つの根拠を並べた1通で撤回。
実際の相談事例
「ペットで100万近い請求」。ペットでも減価償却は適用される。
✅ 見積書チェッカー
あなたの見積書に含まれている項目をチェックしてください：
💡 火災保険（借家人賠償）で退去費用の一部が戻るケースがあります。詳しくはこちら
クロス289,300円→0円にしたメール、全文見せます
筆者が実際に管理会社に送ったメール全文。あなたの見積書の金額に変えてコピペするだけ。10パターンのテンプレート付き。71万→14万、79%減額の全記録。
→ メール全文をコピペする
📊 よく読まれている記事
※国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」および改正民法621条に基づく情報です。個別のケースは弁護士等にご相談ください。
参考：国土交通省ガイドライン｜無料相談：消費者ホットライン 188｜不動産適正取引推進機構