築古物件の退去費用｜築20年以上なら借主負担はほぼゼロ？
築古物件の退去費用が安くなる理由
ガイドラインでは、設備の残存価値を耐用年数に基づいて計算します。耐用年数を超えた設備の残存価値は1円。築20年以上なら主要設備の大半が耐用年数超え。借主の過失があっても、修繕対象の価値がほぼゼロのため借主負担は最小限になります。
設備の耐用年数一覧
| 設備・部位 | 耐用年数 | 築20年では？ |
|---|---|---|
| 壁紙（クロス） | 6年 | ✅ 超過→残存1円 |
| カーペット・CF | 6年 | ✅ 超過→残存1円 |
| エアコン | 6年 | ✅ 超過→残存1円 |
| 流し台 | 5年 | ✅ 超過→残存1円 |
| 給湯器 | 10〜15年 | ✅ 超過→残存1円 |
| 便器・洗面台 | 15年 | ✅ 超過→残存1円 |
| ユニットバス | 15年 | ✅ 超過→残存1円 |
| フローリング | 建物耐用年数 | 木造22年なら限りなく低い |
10年以上入居していれば、ほぼ全ての設備が耐用年数を超え、退去費用はクリーニング代のみが適正です。
築古物件でも高額請求が来る理由
築古物件で高額請求が来るのは、「古い設備を新しくする費用」を退去する借主に転嫁しているケースです。
- 次の入居者のための物件リフォーム→退去する借主の負担ではない
- 見積書のタイトルが「リフォーム工事」→原状回復ではなくバリューアップ
- 入居前より高いグレードの設備に交換→借主負担の理由なし
建物自体の耐用年数も交渉材料になる
| 建物構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造アパート | 22年 |
| 軽量鉄骨造 | 27年 |
| 重量鉄骨造 | 34年 |
| RC造（鉄筋コンクリート）マンション | 47年 |
築22年以上の木造アパートでは建物自体の残存価値が低く、高額なリフォーム費用を借主に請求する合理性がさらに弱くなります。
筆者の実例
筆者は6年居住でクロスの残存価値は1円に。築古物件ならさらに有利です。全設備が耐用年数超えなのに高額請求が来たら、見積書をガイドラインと照合してください。
交渉メール例
「築○年の物件であり、主要設備（クロス耐用年数6年、カーペット6年、エアコン6年、給湯器10〜15年）は全て耐用年数を大幅に超えております。ガイドラインに基づく残存価値は全て1円です。借主が負担すべき原状回復費用の再算定をお願いいたします」
よくある質問
Q. 築古物件で10年住んで退去。退去費用は？
主要設備は全て耐用年数超え。退去費用はクリーニング代（特約）のみが適正です。それ以外の請求はガイドラインに基づき交渉してください。
Q. 「古い物件だから修繕費がかかる」と言われた
古い設備を新しくする費用は次の入居者のためのリフォーム。退去する借主の負担ではありません。
まとめ
築20年以上なら全設備が耐用年数超え。退去費用はクリーニング代のみが適正。設備を新しくするリフォーム費用を借主に転嫁する請求は不当です。見積書をガイドラインと照合して交渉してください。
💰 退去費用シミュレーター
筆者の実例
見積書タイトルが「リフォーム工事」。原状回復じゃない。この指摘でクロス0円に。
実際の相談事例
「ガイドラインを持ち出すとあっさり減額」。知っている人だけが払わずに済む現実。
✅ 見積書チェッカー
あなたの見積書に含まれている項目をチェックしてください：
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※国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」および改正民法621条に基づく情報です。個別のケースは弁護士等にご相談ください。
参考：国土交通省ガイドライン｜無料相談：消費者ホットライン 188｜不動産適正取引推進機構