何年住んだら退去費用は安くなる？耐用年数と減価償却の関係
居住年数別：退去費用の安くなり方
| 居住年数 | クロス残存価値 | 退去費用の傾向 | ポイント |
|---|---|---|---|
| 1年 | 約83% | 相場〜やや高め | 短期違約金に注意 |
| 2年 | 約67% | 相場の範囲内 | 更新満了なら違約金なし |
| 3年 | 50% | やや安くなる | 半額が貸主負担に |
| 4年 | 約33% | 安くなる | 2/3が貸主負担 |
| 5年 | 約17% | かなり安い | 83%が貸主負担。あと1年で1円 |
| 6年以上 | 1円 | クリーニング代のみ | 最も有利。分水嶺 |
| 10年以上 | 1円 | ほぼ全設備が耐用年数超え | 最強ポジション |
「何年住んだら安くなるか」の答え：3年から効果が出始め、6年以上が最も有利。退去時期を選べるなら6年以降の退去がベストです。
設備別の耐用年数一覧
| 設備 | 耐用年数 | 6年後 | 10年後 |
|---|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年 | 1円 | 1円 |
| カーペット | 6年 | 1円 | 1円 |
| クッションフロア | 6年 | 1円 | 1円 |
| エアコン | 6〜8年 | 1円〜わずか | 1円 |
| 給湯器 | 10〜15年 | 減少中 | 1円〜わずか |
| 流し台・洗面台 | 10〜15年 | 減少中 | 1円〜わずか |
| フローリング | 建物に準ずる | 減少するが1円にはならない | 大幅減少 |
| 畳 | 経年劣化考慮なし | 変わらない | 変わらない |
6年で1円になるのはクロス・カーペット・CF・エアコン。フローリングと畳は6年でも1円にはなりませんが、部分補修が原則です。
何年住んでも変わらない費用
- ハウスクリーニング代（特約あり）：居住年数に関係なく発生。間取りに応じて2〜8万円
- 畳の表替え：URや公営住宅では居住年数に関係なく借主負担
- 故意による設備の破損：減価償却後の残存価値分は借主負担
これらは「長く住んでも安くならない」費用です。ただし退去費用全体に占める割合は小さく、6年以上住めば総額はクリーニング代＋α（数万円）に収まります。
筆者の実例
筆者は6年居住で71万→14万。クロス289,300円が0円（残存価値1円）、床が全面→部分補修。6年は退去費用の「分水嶺」。退去時期を選べるなら6年以降を強くおすすめします。
よくある質問
Q. 5年11ヶ月と6年0ヶ月で大きく変わる？
理論上は6年でクロスの残存価値が1円になります。5年11ヶ月でも残存価値は1〜2%程度。交渉時には「ほぼ6年」として主張可能です。
Q. 「〇年住めば退去費用ゼロ」という年数はある？
クリーニング特約がなく過失もなければ、理論上はいつでも0円です。ただし特約がある場合は何年住んでもクリーニング代は発生します。「長く住めば住むほど安くなるが、完全に0円になる年数はない」が正確です。
Q. 退去時期を1ヶ月延ばすだけで安くなるケースは？
5年11ヶ月→6年0ヶ月（クロス残存価値17%→1円）が最も劇的。それ以外の年数では1ヶ月の差は数%程度です。
まとめ
退去費用は3年から安くなり始め、6年以上で最も有利。6年でクロス・カーペット・CFの残存価値が1円になり、借主負担はほぼゼロ。10年以上ならほぼ全設備が耐用年数超え。長く住むほど減価償却の恩恵が大きくなります。
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