退去費用の原状回復の範囲｜どこまでが借主の責任？
原状回復の正しい定義
ガイドラインでは原状回復を以下のように定義しています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
つまり原状回復とは「自分が壊した部分だけ直す」であり、「入居前の状態に完全に戻す」ではありません。経年変化や通常の使用による損耗の修繕費用は、賃料に含まれるものとされています。
借主の責任になるもの・ならないもの
| 項目 | 借主の責任？ | 理由 |
|---|---|---|
| 日焼けによる壁紙の変色 | ❌ 範囲外 | 経年変化 |
| 画鋲・ピンの穴 | ❌ 範囲外 | 通常損耗 |
| 家具の設置跡・へこみ | ❌ 範囲外 | 通常損耗 |
| テレビ裏の黒ずみ（電気ヤケ） | ❌ 範囲外 | 通常損耗 |
| フローリングのワックスの擦れ | ❌ 範囲外 | 通常損耗 |
| 次の入居者のためのリフォーム | ❌ 範囲外 | 貸主の物件管理 |
| 設備のグレードアップ | ❌ 範囲外 | 貸主の資産価値向上 |
| タバコのヤニ汚れ | ✅ 範囲内 | 通常を超える使用（減価償却あり） |
| ペットの傷・臭い | ✅ 範囲内 | 通常を超える使用（部分補修のみ） |
| 故意に壊した設備 | ✅ 範囲内 | 故意・過失（減価償却あり） |
| 釘穴・ネジ穴（大きいもの） | ✅ 範囲内 | 下地ボードの修繕が必要 |
詳しくは退去費用で払わなくていいもの一覧を参照。
原状回復の範囲を超えた請求の見分け方
以下の特徴がある請求は、原状回復の範囲を超えている可能性が高いです。
- 見積書のタイトルが「リフォーム工事」：原状回復ではなく物件の価値向上工事を借主に転嫁している
- 設備のグレードアップ費用：古いエアコンを最新型に交換する費用を借主に請求
- 一部の傷に全面張替え：ガイドラインでは部分補修が原則
- 「次の入居者のために」という説明：次の入居者のための費用は貸主負担
- 減価償却が反映されていない：6年以上住んでクロスの残存価値は1円
ガイドラインの分類（A・B区分）
ガイドラインでは損耗を以下のように分類しています。
| 区分 | 内容 | 負担者 |
|---|---|---|
| A（経年変化） | 建物の構造的な劣化（日焼け、自然摩耗等） | 貸主 |
| A（通常損耗） | 普通に住んでいて生じる損耗（家具跡等） | 貸主 |
| B（故意・過失） | 借主の不注意や通常を超える使用による損傷 | 借主（減価償却＋部分補修） |
| A＋B | 通常損耗に借主の過失が加わった場合 | 借主の過失分のみ |
筆者の実例
筆者の見積書のタイトルは「リフォーム工事」でした。原状回復ではなくリフォーム費用を借主に請求していたのです。この指摘でクロス289,300円→0円に。71万→14万に減額。原状回復の範囲を正しく理解するだけで数十万円の差が生まれます。
よくある質問
Q. 「原状回復＝入居前の状態に戻す」ではない？
その通りです。原状回復は「自分が壊した部分だけ直す」。自然な劣化や通常使用による損耗は含まれません。ガイドラインと民法621条で明確に定められています。
Q. 管理会社が「原状回復なので全額借主負担」と言う
「原状回復」の定義が間違っています。「ガイドラインでは原状回復は通常損耗を超える損傷の補修のみと定義されています」と伝えてください。
Q. 借主の過失でも全額負担ではない？
はい。借主の過失であっても減価償却が適用されます（6年以上でクロス1円）。さらに部分補修が原則。全面張替えの全額請求は不当です。
まとめ
原状回復の範囲は「自分が壊した部分だけ直す」。通常損耗・経年変化は範囲外で貸主負担。借主の過失でも減価償却＋部分補修が原則。見積書をガイドラインと照合し、範囲を超えた請求は指摘してください。
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床の全面張替え368,500円→「部分補修を」と1通送っただけで77,000円に。差額291,500円削減。
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※国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」および改正民法621条に基づく情報です。個別のケースは弁護士等にご相談ください。
参考：国土交通省ガイドライン｜無料相談：消費者ホットライン 188｜不動産適正取引推進機構