6年住んだ場合の退去費用相場｜クロスの残存価値が1円になる年数
6年居住の退去費用相場
| 間取り | 退去費用の相場 | クロス残存価値 |
|---|---|---|
| 1R・1K | 2〜3.5万円 | 1円 |
| 1LDK | 3〜5万円 | 1円 |
| 2LDK | 4〜7万円 | 1円 |
| 3LDK | 5〜10万円 | 1円 |
6年以上住んでいれば、過失がなくてもあっても、クロスの借主負担はほぼゼロ。退去費用はクリーニング代のみが適正です。
なぜ6年が「分水嶺」なのか
ガイドライン別表第3では、クロス・カーペット・クッションフロアの耐用年数を6年と定めています。耐用年数を過ぎた設備の残存価値は1円。つまり、6年以上住めばこれらの設備の借主負担はほぼゼロになります。
5年住んだ場合の残存価値は約17%。6年で1円。たった1年の差でクロスの借主負担が17%→0%に変わるのです。退去時期を選べるなら、6年目以降の退去が最も有利です。
6年以上住んでも高額請求される理由
多くの管理会社は減価償却を反映せずに全額請求しています。「6年住んでいても壁を汚したなら全額払うべき」というのは法的に誤りです。ガイドラインと民法621条に基づけば、6年居住後のクロスの借主負担は1円が正しい金額です。
6年居住で残存価値1円になる設備一覧
| 設備 | 耐用年数 | 6年後の残存価値 |
|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年 | 1円 |
| カーペット | 6年 | 1円 |
| クッションフロア | 6年 | 1円 |
| エアコン | 6年 | 1円 |
筆者の実例：6年居住でクロス0円
筆者は3LDKに6年居住。クロス全面張替え289,300円を請求されましたが、「6年経過で残存価値は1円」とメールで伝えたところ、管理会社は「残存価値が1円であることは承知しております」と即座に認めました。この一言で約29万円が消えました。6年居住は最強のカードです。
よくある質問
Q. 6年住んでタバコのヤニがある場合は？
タバコのヤニは借主負担ですが、6年居住ならクロスの残存価値は1円です。借主負担は1円。ただし下地ボードの汚染は別計算になります。
Q. 6年住んで退去費用30万円は適正？
1K〜3LDKのいずれでも相場を大幅に超えており不適正です。クロスの残存価値は1円であり、30万円の大半は「払わなくていいもの」の可能性があります。
Q. 6年住んだらフローリングも1円？
いいえ。フローリングは「建物に準ずる」とされ、6年で1円にはなりません。ただし部分補修が原則であり、全面張替え費用を借主に請求することは認められません。
Q. 6年住んで退去費用0円にできる？
クリーニング特約がなく、過失もなければ理論上は0円です。特約がある場合はクリーニング代（2〜8万円）のみ。6年以上の居住はクロス関連の追加請求がほぼゼロになるため、0円に最も近い条件です。
まとめ
6年はクロスの残存価値が1円になる分水嶺。6年以上住んでいればクロス・カーペット・クッションフロアの借主負担はほぼゼロ。退去費用はクリーニング代のみが適正です。
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筆者の実例
筆者の初回請求は710,300円でしたが、これはオーナーが一部負担した後の金額です。オーナー折半前の原状回復費用は100万円を超えていました。見積書のタイトルは「リフォーム工事」。原状回復ではなく、物件の価値を上げるためのリフォーム費用を借主に請求していたのです。
実際の相談事例
「退去費用50万が払えない」という相談多数。「6年なら借主負担ほぼ0。50万は高すぎる」と回答。
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※国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」および改正民法621条に基づく情報です。個別のケースは弁護士等にご相談ください。
参考：国土交通省ガイドライン｜無料相談：消費者ホットライン 188｜不動産適正取引推進機構