退去費用で経年劣化はどこまで？貸主負担の境界線を解説
経年劣化と通常損耗の違い
- 経年劣化：時間の経過だけで自然に起きる品質低下（日焼け、変色、コーキングの劣化等）。何もしなくても起きるもの
- 通常損耗：通常の使用に伴って生じる損耗（画鋲穴、家具跡、ワックスの摩耗等）。普通に住んでいて起きるもの
どちらも貸主負担です（民法621条）。管理会社がどちらかを否定して借主負担を主張してきた場合、民法621条を根拠に反論してください。
経年劣化の具体例（全て貸主負担）
| 項目 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 日焼けによる壁紙の変色 | ✅ 経年劣化→貸主 | 自然現象 |
| フローリングの自然な色あせ | ✅ 経年劣化→貸主 | 自然現象 |
| 畳の日焼け | ✅ 経年劣化→貸主 | 自然現象 |
| 網戸の自然な劣化 | ✅ 経年劣化→貸主 | 経年変化 |
| コーキングの劣化・変色 | ✅ 経年劣化→貸主 | 経年変化 |
| 設備の故障（耐用年数超え） | ✅ 経年劣化→貸主 | 設備の寿命 |
| 画鋲・ピンの穴 | ✅ 通常損耗→貸主 | 通常使用の範囲 |
| 家具の跡・へこみ | ✅ 通常損耗→貸主 | 通常使用の範囲 |
| 電気ヤケ（冷蔵庫裏の黒ずみ） | ✅ 通常損耗→貸主 | 通常使用の範囲 |
判断に迷う場合は「普通に住んでいて自然に起きるかどうか」で考えてください。日焼け＝自然に起きる＝貸主負担。タバコのヤニ＝喫煙しなければ起きない＝借主負担（ただし減価償却あり）。
主要設備の耐用年数一覧
| 設備・部位 | 耐用年数 | 6年超えで残存価値 |
|---|---|---|
| 壁紙（クロス） | 6年 | 1円 |
| カーペット・クッションフロア | 6年 | 1円 |
| エアコン | 6年 | 1円 |
| 流し台（キッチンシンク） | 5年 | — |
| 便器・洗面台 | 15年 | — |
| ユニットバス | 15年 | — |
| フローリング | 建物の耐用年数 | 段階的に減少 |
※畳表・襖紙・障子紙は消耗品扱いで経過年数を考慮しません。過失で汚損した場合は全額借主負担になる可能性があります。
減価償却の計算方法
計算式：（耐用年数 − 経過年数）÷ 耐用年数 = 借主負担割合
| 居住年数 | クロスの残存価値 | 張替え10万円の場合 |
|---|---|---|
| 1年 | 約83% | 約83,000円 |
| 2年 | 約67% | 約67,000円 |
| 3年 | 50% | 50,000円 |
| 4年 | 約33% | 約33,000円 |
| 5年 | 約17% | 約17,000円 |
| 6年以上 | 1円 | 1円 |
この計算はタバコのヤニやペットの傷など借主の過失による損傷にも適用されます。「過失だから全額」は法的に誤りです。詳しくは壁紙の減価償却を参照。
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よくある質問
Q. 「経年劣化は認めるが費用は借主負担」と言われたら？
ガイドラインと民法621条に反する主張です。「改正民法621条では、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化は、借主の原状回復義務の対象外とされております」と根拠を示してください。
Q. 経年劣化でも特約があれば借主負担？
特約があっても最高裁3条件（合理性・認識・同意）を満たす必要があります。経年劣化分まで借主に負担させる特約は消費者契約法10条で無効とされる可能性があります。
Q. 何年住めば退去費用はゼロになる？
6年以上住めばクロス・カーペット・CFの残存価値は1円。主な内装材の費用がほぼゼロになるため、退去費用はクリーニング代（特約）程度になります。
まとめ
経年劣化・通常損耗は全て貸主負担（民法621条）。故意・過失の場合も耐用年数に応じた減価償却が適用されます。6年以上でクロス1円。見積書の全項目に減価償却が正しく反映されているか確認してください。
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