退去費用の国土交通省ガイドライン｜原状回復の基準を完全解説

最終更新：2026-06-01 ｜ 参考：国土交通省ガイドライン📖 約15分で読めます

ガイドラインの3つの柱

柱1：通常損耗は貸主負担。普通に住んでいてできた傷や汚れ（日焼け、家具跡、画鋲穴、ワックス剥がれ等）の修繕は大家さんが負担。借主が払う必要はありません。

柱2：減価償却を適用。借主の過失で設備を傷つけた場合でも、「新品価格」ではなく「残存価値分」だけが借主負担。クロス（壁紙）は6年で残存価値1円。

柱3：部分補修が原則。一部の傷に対して壁全面・全室のクロス張替え費用を借主に請求することは不当。損傷箇所の最小単位での補修が原則。

この3つを覚えておくだけで、見積書の「払わなくていいもの」を見抜けます。

ガイドラインの主要な別表

ガイドラインは100ページ以上ありますが、交渉で使うのは以下の3つの別表だけです。

ガイドラインと民法621条の関係

ガイドライン自体は行政指針であり法律ではありません。しかし、2020年4月の改正民法621条で「通常損耗・経年変化による損傷は借主の原状回復義務の対象外」と法律にも明文化されました。

つまり、ガイドラインの柱1（通常損耗は貸主負担）は法律にも裏付けられています。裁判でもガイドラインに沿った判断がなされる傾向が強いです。

ガイドラインを交渉で引用する方法

ガイドラインの正式名称は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省住宅局）。

メールでの引用例：

「国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』別表第3によりますと、壁紙（クロス）の耐用年数は6年とされ、〇年居住の残存価値は約〇%です。この点を踏まえた再算定をお願いできますでしょうか。」

ポイント：「ガイドラインでは〜」と曖昧に書くより、「別表第3」「別表1」と具体的に引用するほうが説得力が格段に上がります。管理会社に「この人はガイドラインの中身まで読んでいる」と認識させることが重要です。

ガイドラインの入手方法

国土交通省のウェブサイトから無料でPDFをダウンロードできます。「国土交通省 原状回復 ガイドライン」で検索してください。

全文を読む必要はありません。別表1（負担区分）、別表2（施工単位）、別表第3（耐用年数）の3つだけ確認すれば十分です。

よくある質問

Q. ガイドラインに法的拘束力はある？

ガイドライン自体は行政指針ですが、改正民法621条で通常損耗は借主の義務外と法律にも明記されています。裁判でもガイドラインに沿った判断がなされます。

Q. ガイドラインは全ての物件に適用される？

はい。民間賃貸、UR、公営住宅を問わず、ガイドラインの基準は全ての賃貸物件に適用されます。管理会社のブランドや物件のグレードに関係ありません。

Q. 特約がガイドラインより優先される？

特約は最高裁の3条件（合理性・認識・同意）を満たしていれば有効です。ただし、借主に一方的に不利な特約は消費者契約法で無効とされる可能性があります。ガイドラインの詳細解説を参照。

まとめ

ガイドラインの核心は3つ：①通常損耗は貸主負担（民法621条で法定）、②減価償却を適用（クロス6年で1円）、③部分補修が原則。見積書が届いたらこの3点と照合するだけで「払わなくていいもの」が見つかります。ガイドラインを知っている借主はわずか約10%。知るだけで圧倒的に有利です。

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