退去費用100万円を請求されたら？大家折半前の原価と減額方法

最終更新：2026-06-01 ｜ 参考：国土交通省ガイドライン📖 約15分で読めます

退去費用100万円は適正か？相場との比較

どの間取りでも100万円は明らかに相場を逸脱しています。通常の生活をしていれば100万円に達することはまずありません。100万円の請求には、ほぼ確実に「払わなくていいもの」が含まれています。

退去費用100万円の内訳でよくある項目

100万円の退去費用には、以下のような項目が含まれていることが多いです。

上記のうち、クロス全面張替え・設備交換・諸経費は多くの場合「払わなくていいもの」です。これだけで40〜95万円分が減額できる可能性があります。

100万円に達する具体的なケース

退去費用が100万円に達するのは、以下のような特殊なケースです。

ペットによる大きな損傷：犬や猫が壁の石膏ボードまで破損させた場合、壁紙だけでなく下地ごとの張替えが必要になります。複数箇所の深い傷＋消臭作業で100万円を超えることがあります。

長期間の喫煙：全室のクロス張替え（30〜50万円）＋天井塗り直し＋消臭作業（10〜15万円）の複合請求で高額になります。ただし、6年以上住んでいればクロスの残存価値は1円です。

水漏れ・カビの放置：水漏れを放置して床材が腐食した場合、床の全面張替えに加え、水回り設備の交換が必要になります。設備の故障を発見したら放置せず管理会社に報告することが重要です。

部屋の著しい汚損：長期間清掃をせず床や水回りが深刻に汚損したケースでは、通常のクリーニングでは対応できず、特殊清掃＋内装の大規模修繕が必要になります。

いずれのケースでも、経年劣化・通常損耗に相当する部分は貸主負担です。「全額借主負担」は認められません。

「大家と折半」の仕組み

管理会社から「オーナー様と折半にしました」と言われることがあります。これは、リフォーム工事の総額がさらに高額（150〜200万円）で、その半額を借主に請求している、という意味です。

しかし「折半」には法的根拠がありません。借主が負担すべきは「故意・過失による損傷の補修費用」だけです。工事総額の何割を負担するかではなく、各項目がガイドラインで「借主負担」か「貸主負担」かで判断すべきです。

筆者のケースでも「オーナー様と折半」で710,300円（折半前は100万円超）でしたが、ガイドラインに基づいて148,750円まで減額しました。「折半」という言葉に惑わされないでください。

100万円を減額する具体的な手順

①見積書の全項目の内訳を要求する。「一式100万円」では判断できません。項目別の金額と算出根拠の提出を求めてください。

②各項目を払わなくていいもの一覧と照合する。経年劣化・通常損耗による修繕は貸主負担です。

③居住年数と減価償却を確認する。6年以上住んでいれば、クロス・カーペットの残存価値は1円です。

④「全面張替え」は「部分補修」への変更を主張する。一部の傷のために全面を張り替える必要はありません。

⑤メールで根拠を伝える。「国土交通省のガイドラインによりますと、〇〇は貸主負担とされておりますが、この点を踏まえた再算定をお願いできますでしょうか」

⑥消費者センター（188）に相談する。第三者機関の介入で交渉が進むケースが多いです。

100万円を払えない場合の対処法

まず減額交渉が最優先です。100万円の請求には「払わなくていいもの」が含まれている可能性が極めて高いため、適正額は大幅に下がります。筆者は71万円を14万円まで下げました。

減額後も払えない場合：

• 分割払いを管理会社に交渉する（利息なしで応じてもらえるケースが多い）
• 火災保険の「借家人賠償責任特約」で過失による損害をカバーできる場合がある。保険証券を確認
• 法テラス（0570-078374）で弁護士費用の立替制度を利用できる

放置は最悪の選択です。督促→連帯保証人への請求→裁判と段階的に悪化します。払えなくても必ず連絡を入れてください。

左：初回請求書（¥710,300）→ 右：最終見積書（¥148,750）

よくある質問

Q. 退去費用100万円は裁判で認められる？

ガイドラインに沿った請求でなければ、裁判所は借主側の主張を認める傾向が強いです。6年以上居住後のクロス全面張替え全額請求は、判例でも借主負担ゼロとされています。

Q. 100万円を払えない場合は？

まず減額交渉で適正額に下げてください。適正額でも払えない場合は分割払いを交渉できます。放置は最悪の選択です。

Q. ペットで100万円は妥当？

ペットによる損傷は借主負担になりますが、100万円は精査が必要です。壁紙の減価償却は適用されますし、「全面張替え」が本当に必要かも確認してください。退去費用100万円はペットのせい？で詳しく解説しています。

Q. 火災保険で100万円の退去費用をカバーできる？

火災保険の「借家人賠償責任特約」で過失による損害（水漏れ、火災など）の修繕費をカバーできる場合があります。ペットの傷やタバコの汚れは通常対象外ですが、保険会社に確認する価値はあります。

まとめ

退去費用100万円は、どの間取りでも相場の5倍以上であり、「払わなくていいもの」が含まれている可能性が極めて高いです。まず見積書の内訳を精査し、各項目をガイドラインで判定してください。「大家と折半」の請求でも、借主が負担すべきは故意・過失による損傷分だけです。筆者は折半前100万円超の請求を14万円まで減額しました。

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