賃貸物件の立ち退きを求められたら？立ち退き料の相場と交渉術

最終更新：2026-06-15 ｜ 参考：借地借家法28条📖 約11分で読めます

立ち退きとは

「立ち退き」とは、賃貸物件の貸主（大家）が借主（入居者）に対して退去を求めることです。契約期間中でも、契約更新のタイミングでも発生します。

重要なのは、借主は一方的に退去させられることはないということ。借地借家法により、借主の居住権は強く保護されています。

立ち退きが発生する主なケース

• 建物の老朽化による建て替え
• 大家自身の使用（自己使用の必要性）
• 再開発・都市計画による取り壊し
• 大規模修繕で入居継続が困難
• 借主の契約違反（家賃滞納・用途違反等）

正当事由とは何か

借地借家法28条では、貸主が契約更新を拒絶する（=立ち退きを求める）には「正当事由」が必要とされています。

正当事由の判断要素

ポイント：「老朽化」だけでは正当事由として不十分な場合が多い。貸主の使用の必要性と借主の事情を総合的に判断し、不足分を立ち退き料で補うのが一般的な流れです。

立ち退き料の相場

立ち退き料に含まれるもの

• 引越し費用：実費（10〜30万円程度）
• 新居の初期費用：敷金・礼金・仲介手数料（家賃3〜5ヶ月分）
• 家賃差額の補償：新居の家賃が高くなる場合の差額（1〜2年分）
• 慰謝料的要素：生活の支障に対する補償

計算例：家賃8万円の物件 → 引越費用20万 + 新居初期費用32万（家賃4ヶ月分） + 家賃差額補償12万（月1万×12ヶ月） = 64万円（家賃8ヶ月分相当）

立ち退きを拒否できるケース

拒否が認められやすいケース

• 正当事由がない（大家の都合だけ・「売りたいから」等）
• 立ち退き料の提示がない、または著しく低額
• 契約期間中で更新時期ではない（定期借家契約を除く）
• 借主が高齢者・障害者で移転が著しく困難
• 代替物件の提示がなく、周辺に同条件の物件がない

拒否が難しいケース

• 家賃を3ヶ月以上滞納している
• 無断転貸・又貸しをしている
• 用途違反（居住用を事務所にしている等）
• 建物が倒壊の危険があるレベルの老朽化
• 定期借家契約で契約期間が満了

立ち退き交渉の流れ

1. 通知の受領：大家・管理会社から文書で立ち退き要請を受ける
2. 理由の確認：「なぜ立ち退く必要があるのか」を書面で質問
3. 条件の確認：退去期限・立ち退き料・代替物件の有無を確認
4. 検討期間の確保：「検討するので○週間ください」と回答（即答しない）
5. 条件交渉：立ち退き料の金額・退去期限・引越し費用の負担を交渉
6. 合意書の作成：条件が決まったら必ず書面化（口約束は危険）
7. 退去の実行：合意書の条件に従い退去・立ち退き料の受領

交渉で押さえるべきポイント

絶対にやってはいけないこと

• 口頭で「出ます」と即答する（撤回が困難になる）
• 書面なしで退去に合意する
• 立ち退き料を受け取る前に退去する
• 大家に脅されて無条件で承諾する

交渉を有利にするコツ

• すべてのやり取りを書面（メール）で行う
• 「正当事由の具体的な根拠を教えてください」と質問する
• 自分の居住継続の必要性を具体的に伝える（通勤・学区・介護等）
• 相場の立ち退き料を提示し、根拠を示す
• 退去期限は余裕をもって交渉する（最低6ヶ月〜1年）

弁護士に相談すべきタイミング

• 立ち退き料の金額に大きな開きがある（提示額が相場の半分以下）
• 大家・管理会社が「出なければ訴える」と脅してきた
• 定期借家契約か普通借家契約か分からない
• 立ち退き通知から1ヶ月以内に出ろと言われている
• 自分で交渉する自信がない・精神的に負担が大きい

弁護士費用の目安：着手金10〜30万円、成功報酬は獲得した立ち退き料の10〜20%が一般的。法テラス（0570-078374）で無料相談も可能です。

よくある質問

Q. 6ヶ月前に通知すれば無条件で立ち退かせられる？

いいえ。6ヶ月前通知は「更新拒絶の要件」の一つに過ぎず、正当事由がなければ立ち退きは認められません。

Q. 立ち退き料に税金はかかる？

個人の居住用物件の場合、立ち退き料は原則として「一時所得」に該当し、50万円の特別控除があります。ただし高額の場合は確定申告が必要です。

Q. 定期借家契約の場合はどうなる？

定期借家契約は期間満了で契約終了。立ち退き料は法的に不要ですが、交渉で引越し費用程度を出してもらえるケースもあります。

Q. 大家が「建て替える」と言うが本当か分からない

建て替えの具体的な計画書・工事見積り・スケジュールの提示を求めてください。口頭だけの場合は正当事由として弱い可能性があります。

まとめ

賃貸物件の立ち退きを求められても、即答は禁物。正当事由の有無を確認し、立ち退き料（家賃6〜12ヶ月分が相場）の交渉を行いましょう。すべてのやり取りは書面で行い、不安な場合は弁護士（法テラス0570-078374で無料相談可能）に早めに相談してください。

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