賃貸の補修費用は誰が負担？修繕費の相場と払わなくていい項目
賃貸の「補修費用」「修繕費」「原状回復費用」はすべて同じ意味。退去時に請求される修繕費のうち、借主が払うべきものと貸主負担のものがあります。ガイドラインに基づく判断基準と項目別の相場を解説します。
この記事の目次
補修費用・修繕費・原状回復費用の違い
退去時に管理会社から届く請求書には「補修費用」「修繕費」「原状回復費用」「リペア代」などさまざまな名称が使われますが、すべて同じものを指しています。
| 名称 | 意味 | 使われる場面 |
|---|---|---|
| 補修費用 | 損傷箇所の修繕にかかる費用 | 見積書・請求書 |
| 修繕費 | 同上 | 契約書・管理会社の説明 |
| 原状回復費用 | 退去時に部屋を元に戻す費用 | ガイドライン・法律文書 |
| リペア代・補修代 | 同上 | 見積書の項目名 |
どの名称で請求されても、判断基準は同じ。国土交通省ガイドラインに基づき「借主の故意・過失による損傷か」「経年劣化・通常損耗か」で負担を分けます。
貸主負担と借主負担の判断基準
貸主負担になるもの（借主は払わなくてよい）
- 経年劣化：時間の経過で自然に劣化したもの（壁紙の日焼け・畳の変色等）
- 通常損耗：普通に暮らしていれば生じる程度の傷や汚れ（家具の設置跡・画鋲の穴等）
- 次の入居者のための費用：鍵交換・ハウスクリーニング（特約なし）・エアコン洗浄等
借主負担になるもの（払う必要がある）
- 故意・過失による損傷：物をぶつけた穴・タバコのヤニ汚れ・ペットによる傷
- 善管注意義務違反：カビの放置・水漏れの放置・結露による腐食を長期間放置
- 通常を超える使用：重量物による著しいへこみ・引っ越し時の大きな傷
借主が払わなくていい項目一覧
| 項目 | 理由 |
|---|---|
| 壁紙の日焼け・変色 | 経年劣化（太陽光による自然変化） |
| 畳の日焼け・へたり | 経年劣化 |
| フローリングのワックス剥がれ | 通常損耗 |
| 家具の設置跡（へこみ） | 通常損耗（生活に必要な家具の使用） |
| 画鋲・ピンの穴（壁紙のみ） | 通常損耗 |
| テレビ・冷蔵庫裏の電気ヤケ | 通常損耗 |
| 鍵交換（紛失なし） | 次の入居者のための費用 |
| エアコンの通常洗浄 | 次の入居者のための費用 |
| 網戸の張替え（破損なし） | 経年劣化 |
借主が払うべき項目一覧
| 項目 | 理由 |
|---|---|
| タバコのヤニによる壁紙汚れ | 故意・過失（喫煙は通常使用に含まれない） |
| ペットによる傷・臭い | 故意・過失 |
| 釘・ネジによる壁の大穴 | 通常を超える使用（下地ボードまで貫通） |
| 引っ越し時の傷（壁・床） | 過失による損傷 |
| カビの放置による腐食 | 善管注意義務違反 |
| 飲み物等をこぼしたシミ | 過失による損傷 |
| 鍵の紛失 | 過失 |
項目別の補修費用の相場
| 項目 | 相場 | 注意点 |
|---|---|---|
| 壁紙張替え（1面） | 800〜1,500円/m² | 全面張替えは原則貸主負担 |
| 壁紙張替え（1部屋全面） | 30,000〜60,000円 | 借主負担は損傷箇所のm²単位 |
| フローリング補修 | 10,000〜30,000円/箇所 | 部分補修が原則 |
| フローリング張替え（1部屋） | 80,000〜150,000円 | 全面張替えは特殊な場合のみ |
| クッションフロア張替え | 30,000〜50,000円/部屋 | 耐用年数6年で残存価値1円 |
| 畳表替え | 4,000〜6,000円/枚 | 経年劣化なら貸主負担 |
| 襖張替え | 3,000〜5,000円/枚 | 破損があれば借主負担 |
| 鍵シリンダー交換 | 10,000〜20,000円 | 紛失時のみ借主負担 |
| ハウスクリーニング（1K） | 25,000〜35,000円 | 特約ありなら借主負担 |
耐用年数による減額の計算方法
借主が払う場合でも、設備の耐用年数に応じて減額されます。例えば居住6年で壁紙を汚した場合、残存価値は1円なので実質負担なしです。
| 設備 | 耐用年数 | 3年後の負担割合 | 6年後の負担割合 |
|---|---|---|---|
| 壁紙（クロス） | 6年 | 約50% | 1円（実質0%） |
| カーペット | 6年 | 約50% | 1円（実質0%） |
| クッションフロア | 6年 | 約50% | 1円（実質0%） |
| エアコン | 6年 | 約50% | 1円（実質0%） |
| フローリング（全面張替え） | 建物耐用年数 | 経過年数に応じて | 経過年数に応じて |
計算例：居住4年でタバコのヤニにより壁紙張替え50,000円の見積り → 耐用年数6年のうち4年経過 → 残存価値は約33% → 借主負担は約16,500円が妥当。
不当請求の見抜き方
こんな請求は不当の可能性大
- 壁紙の「全面張替え」を借主全額負担で請求（損傷箇所のm²単位が原則）
- 居住6年以上で壁紙・カーペットの張替え費用を全額請求（残存価値1円）
- 経年劣化と思われる項目（日焼け・変色）が借主負担として記載
- 単価が相場の2倍以上（壁紙3,000円/m²以上など）
- 「一式」表記で内訳が不明な項目がある
不当請求への対処手順
- 見積書の全項目をリストアップ
- 各項目が「借主負担か貸主負担か」をガイドラインで判定
- 借主負担の項目も耐用年数で減額計算
- 適正金額を算出し、メールで管理会社に回答
- 応じない場合は消費者ホットライン（188）に相談
筆者の実例
筆者は退去時に補修費用として710,300円を請求されました。内訳を精査したところ、壁紙全面張替え・フローリング全面張替えなど貸主負担の項目が大半。ガイドラインに基づき項目ごとに反論した結果、148,750円に減額（79%減額）。補修費用の見積書は必ず「項目ごとに」検証してください。
まとめ
賃貸の補修費用は「経年劣化・通常損耗→貸主負担」「故意・過失→借主負担（耐用年数で減額）」が基本ルール。見積書が届いたら、各項目の負担区分と単価の妥当性を確認しましょう。相場を超える請求は減額交渉が可能です。
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※国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」および改正民法621条に基づく情報です。
参考：国土交通省ガイドライン｜無料相談：消費者ホットライン 188